2023年に約20%の価格上昇を記録したドバイの不動産市場は、急速に成長し続けており、世界中の不動産投資家から注目を集めています。ドバイ市場には、「オフプラン」と「レディ」という、2つの主要な購入オプションがあります。それぞれの特徴やそのメリットとデメリットを理解することは、投資戦略を検討する上の基礎であるとともに、ドバイの不動産ブローカーとコミュニケーションするためにも重要な前提知識です。
オフプランとは
オフプランとは、建設が完了していない、「計画段階」の不動産を意味します。デベロッパーの建設計画が規制当局に承認された後、規制当局によって厳しく管理されるエスクロー口座に、顧客は購入資金を払い込みます。オフプランでは、建設プロジェクトの初期段階で販売を開始することが通常ですが、完成直前から販売を開始するプロジェクトも存在します。
オフプランのメリット
- 割安に設定された販売価格：オフプラン物件は、一般的に完成物件（ = レディ）よりも販売価格が低く設定されています。このディスカウントは完成までの工事リスクや引渡まで拘束される資金に対する金利などを反映していると言われています。
- 分割支払いが可能：オフプランの場合、ペイメントプランと言われる分割での支払方法が用意されており、完成までの期間（一般的には約3年）に亘って、分割で物件の購入代金を支払します。契約時に2〜 3割、その後、一定期間ごとに支払いをしながら、完成後、部屋の引渡時に残金として3〜 5割程度を支払します。
- 転売可能性とレバレッジ：オフプランはペイメントプランによる分割支払いの途中でも一定額の支払が完了していれば、セカンダリーマーケットで転売することが可能です（**デベロッパーや物件ごとに規制が存在する場合もあります）。払込途中の少ない資本で大きな転売益を得ることができる投資方法です。
オフプランのデメリット
- 完成までの不確実性：オフプラン物件への投資のリターンはこれらの不確実からも生まれていると言えるのですが、工事の遅延や都市計画自体の変更、完成品質の不確実性（ex. カタログで見ていたのとイメージ違う）といったリスクはオフプランならではです。
- 資金拘束とキャッシュフローの不在：当然ながら、オフプランは完成引渡し後までキャッシュフローを生まず、その間、払込資金は拘束されてしまいます。
- 想定以下の流動性：（**人気物件や特に価値の高いユニットを除いて）オフプラン物件は多くの方が前述の擬似的なレバレッジによる効率的な転売益を狙って投資しますが、マーケット状況が悪い場合再販で苦労する場合があり、完成まで転売ができなかったケースが存在します。
- 未完成なコミュニティ：物件が完成しても、物件が属するコミュニティ全体の生活インフラ（スーパー、レストラン、道路、公園、緑化など）が整備されるには更なる時間を要します。その間は賃料が上がりづらい傾向があります。
レディ物件とは
レディ物件とは、オフプランとは対照的に、すでに建設が完了し、即時に入居者を募集することが可能な物件のことを指します。
レディ物件のメリット
- 即時に運用可能： 購入後すぐに物件を自己使用、または賃貸し、すぐに収益を得ることが可能です。
- 融資を利用可能：レディ物件の購入の際は、現地銀行から融資を受けることが可能です。ドバイの場合、非居住者に対しても現地銀行が融資をしています。
- 担保性：完成後、銀行による担保評価が可能です。物件を担保に現地銀行から不動産担保融資を受けることが可能です。
- コミュニティ完成後の賃貸需要増加：物件が完成後、さらに一定の期間を経て、そのコミュニティ整備が完了している場合、生活環境の良さから、人気が上がり、高い賃貸需要が期待できます。
- 確実性の高さ：完成した物件を直接確認できるため、購入する前に品質や状態、ビューやロケーション、コミュティの状況を正確に評価できます。
- 高い流動性：レディ物件は市場での流動性が高く、必要に応じて比較的容易に売却・換金することが可能です。
レディ物件のデメリット
- 価格上昇の余地が限定：レディ物件はオフプラン物件に特有の完成前リスクがないため、取引価格がオフプランと比較して高くなる傾向にあります。
- ユニット及びアメニティの老朽化：ドバイは築20年以内の比較的新しい物件が多いですが、フリーホールドが解禁された2000年初頭の物件は古くなっており、賃貸需要を確保するためにリノベーションやメンテナンスが必要な物件が存在します。
- 購入時の手間が多い：レディ物件の場合は市場にリスティングされている無数の選択肢の中から、相手側のブローカーに問い合わせを行い、内見日程を設定し、交渉を経て購入に至ります。ドバイは物件の動きが早いので内見予約後、待っている間に他の買い手に決まってしまうことも多いです。
まとめ
ドバイ不動産の購入方法を選択する際には、前述の二つの異なる物件タイプの特性を理解した上で、投資目的やリソースを考慮してください。ドバイホームはレディ物件に限定して自社投資・運用を行っています。お客様向けにも、投資ニーズに合わせて、エリア選定、物件調査、内見・交渉、決済をサービスとして提供しています。ご関心がある方は、お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。
